(Журнал Української нотаріальної палати "Нотаріат для Вас" № 11 листопад 2003 року).

18 червня 2003 p. Міністерством юстиції України було зареєстровано Статут Всеукраїнської асоціації фахівців з питань реєстрації прав на нерухомість та технічної інвентаризації нерухомості.

Основною метою діяльності Асоціації є представництво, вираження і захист прав та інтересів членів Асоціації, сприяння в реалізації статутних завдань членами Асоціації.

Основними завданнями Асоціації є:

• взаємодія з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, міністерства ми, відомствами, у тому числі і з органами нотаріату, оскільки діяльність щодо реєстрації прав на не рухомість дуже тісно пов'язана із нотаріальною діяльністю;
• захист прав та інтересів членів Асоціації;
• сприяння розвитку і здійсненню наукових досліджень з питань реєстрації прав на нерухомість та технічної інвентаризації нерухомого майна;
• формування громадської думки з усіх питань, що стосуються діяльності членів Асоціації;
• представництво інтересів членів Асоціації у Верховній Раді України, Кабінеті Міністрів України, міністерствах, відомствах та інших державних органах і громадських організаціях;
• - надання консультаційної, методичної допомоги своїм членам з питань реєстрації прав на не рухомість та технічної інвентаризації нерухомого майна.

За час своєї діяльності Асоціацією укладено угоди про співпрацю з об'єднаннями фахівців, які працюють на ринку нерухомості. В стадії підписання перебуває Меморандум про співпрацю між Асоціацією та Українською нотаріальною палатою.

В роботі семінару взяли участь керівники Міністерства юстиції України і Державного комітету України з земельних ресурсів, керівники та реєстратори комунальних підприємств БТІ.

У своєму виступі Перший заступник Міністра юстиції у зв'язках з Верховною Радою України Василь Супрун зауважив, що у загальному процесі здійснення ринкових реформ в Україні поряд з такими масштабними явищами як приватизація державного майна, земельна реформа, розгортання іпотечної справи, належне місце має зайняти такий важливий вид діяльності, як впровадження державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Одним з найважливіших чинників становлення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, її ефективного функціонування, є забезпечення належного рівня професійної підготовки працівників реєстраційної системи. Реєстрація передбачає внесення відомостей про майнові права до Державного реєстру прав за спеціальною процедурою, якій передує перевірка саме юридичної достовірності даних про майнові права, і така діяльність потребує юридичних знань. Проектом Закону України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", прийнятим 05.06.2003 р. Верховною Радою України за основу, передбачено, встановлення певних вимог до реєстратора, серед них: обов'язкова наявність вищої юридичної освіти, проходження стажування в органах реєстрації, успішне складання кваліфікаційного іспиту. Державна реєстрація, прав на нерухоме майно - це офіційне визнання з боку держави або підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення права власності на нерухоме майно. Державна реєстрація повинна проводиться організаціями, що мають відповідний статус, цей статус повинен визначатися Законом.

Заступником Міністра юстиції також зазначено, що державна реєстрація повинна здійснюватися за принципом "єдиного вікна": в одному офісі повинні реєструватися права і на майно, і на землю, і тут же отримуватися всі документи. В Указі Президента України від 17.02.2003 р. № 2134/2002 йдеться про створення єдиного реєстру в складі земельного кадастру. В порядку виконання вищеназваного Указу повинні бути об'єднані інформаційні бази, що ведуть БТІ, земельний кадастр та інші реєстри, що веде Міністерство юстиції України.

Перший заступник Голови Державного комітету України з земельних ресурсів у зв'язках з Верховною Радою України Михайло Гарбуз повідомив учасників семінару про те, що представники БТІ працюють із спеціалістами Держкомзему і опрацьовуються пропозиції до проекту Закону, визначається перелік даних, які повинні міститися в реєстрі. Наголошено на необхідності чіткої інформації, на підставі якої держава могла б гарантувати права власності. В інших державах юрист (адвокат) перевіряє документи і гарантує підтвердження прав власності. В нашій державі проведено первинну приватизацію земельних ділянок, існує первинний ринок землі. Але виготовлення Державних актів на право власності на землю тримається на рівні 40 %. Необхідність переоформлення Державного акта на землю у випадку трансакції гальмує розвиток ринкових відносин. Пропонується робити відмітки на Державному акті, без його переоформлення.

Проводиться робота над присвоєнням земельним ділянкам земельно-кадастрових номерів, на підставі яких буде запроваджена єдина реєстрація і землі, і нерухомості. Землевпорядні організації, засновані у різних формах власності, на підставі ліцензії здійснюють відповідні роботи і вносять дані до земельного кадастру.

Враховуючи, що в своїй роботі реєстратор звертається до значної кількості нормативно-правових актів, якими регулюється правовий режим нерухомого майна, а також назрілої необхідності систематизувати і закріпити відповіді на більшість запитів, з якими бюро технічної інвентаризації звертаються за роз'ясненнями до Міністерства юстиції України, інших міністерств та відомств, і які потребують узагальнення, Асоціацією підготовлено проект Методичних рекомендацій по застосуванню Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.

В роботі семінару взяв участь кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник Інституту держави і права НАН України, доцент Київського університету права Павло Кулініч. У доповіді щодо особливостей оформлення права власності на майно реорганізованих (ліквідованих) колективних сільськогосподарських підприємств, ним висвітлено питання щодо передачі об'єктів соціальної сфери, житлового фонду, які не підлягали паюванню в процесі, реорганізації КСП, практику застосування Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство", Указів Президента України від 09.03.2000 р. № 398/2000 та від 29.01.2001 р. № 62/2001.

Окремо і детально на семінарі було розглянуто тему "Реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна відкритих акціонерних товариств, створених у процесі корпоратизації державних підприємств". Доповідач - начальник управління комерційного законодавства департаменту цивільного законодавства та підприємництва Міністерства юстиції України Людмила Медведева роз'яснила учасникам семінару, порядок корпоратизації державних підприємств, порядок підтвердження права власності на нерухоме майно, переданого ВАТ та статус майна, що передається до ВАТ, створених у процесі корпоратизації.

Головним консультантом Інституту законодавства Верховної Ради України Ольгою Саєнко наголошувалося щодо обов'язкового нотаріального посвідчення угод про відчуження нерухомості; розглянуто питання щодо спільної власності та права привілеєвої купівлі частки в спільній власності; оформлення біржових угод, нові види угод про відчуження нерухомості, що вводяться з 01.01.2004 р. з набранням чинності новими Цивільним та Сімейним кодексами України, іншими законодавчими актами.

Дуже важливим, на наш погляд, є визначення алгоритму дій нотаріуса при перевірці угод, що підлягають нотаріальному посвідченню. З практичної точки зору ця інформація є важливою для реєстратора, оскільки у випадках, коли не передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення угоди, на реєстратора покладається обов'язок проведення правової перевірки такої угоди, у тому числі встановлення правоздатності юридичної особи, яка є стороною угоди, а також перевірка повноважень представника, який звертається до реєстратора від імені заявника - юридичної особи.

Також нагальним залишається питання так званих "біржових угод". Як пояснила Ольга Саєнко, біржа - це місце, де укладається угода. Біржова угода не є виключенням із правил і повинна оформлятися відповідно до вимог, що передбачені Цивільним кодексом для конкретного виду угоди, в тому числі із дотриманням вимог щодо обов'язковості нотаріальної форми.

Одним з учасників семінару наведено такий приклад: фізична особа - власник нерухомості отримала витяг з Реєстру прав власності на нерухомість для подальшого відчуження свого майна, після чого звернулася на біржу для укладення відповідної угоди відчуження нерухомості. При цьому в проміжок часу після отримання витягу, але до укладення біржової угоди було накладено заборону на відчуження об'єкта нерухомості. Наявність зазначеної заборони стала перешкодою у реєстрації права власності на об'єкт нерухомості за новим власником. Такого казусу не виникнуло б, якщо б сторони угоди для її укладення звернулися не до біржі, а залучили б до цього нотаріуса.

Стихійність чинного законодавства, змушує реєстраторів постійно отримувати офіційні роз'яснення, самостійно шукати відповіді на запитання в законодавстві. Прикладом цьому можуть слугувати положення статті 10 Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами", якими встановлено, що операції з продажу активів, що перебувають; в податковій заставі та реалізуються податковими органами, не підлягають нотаріальному посвідченню. Дійсно, навіть з точки зору теорії права, угода не може пройти процедуру нотаріального посвідчення бо добровільне волевиявлення сторін відсутнє, оскільки в даному випадку має місце примусовий продаж. У реєстратора виникає низка питань, зокрема: хто саме повинен бути стороною такої угоди, які документи повинні бути надані для реєстрації прав власності на об'єкт нерухомості. Деякі БТІ звертаються до нотаріусів з проханням посвідчити угоди, що випливають з примусового продажу майна, що перебуває в податковій заставі, в порядку виконання статті 10 вищезазначеного Закону.

Одним з основних питань проведеного семінару було питання оцінки вартості майна. Із доповіддю на цю тему виступила Директор департаменту оцінки майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності Фонду державного майна України Наталія Лебедь. В ході доповіді, було розглянуто такі питання: БТІ - як суб'єкти оціночної діяльності, розробка та введення національних стандартів оцінки майна, а також щодо приведення інвентаризаційної оцінки вартості об'єкта нерухомості у відповідність до національних стандартів оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України відповідно до статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"

Співвідношення інвентаризаційної оцінки з ринковою давно хвилює нотаріусів і працівників БТІ, про це свідчать і запити, з якими вони звертаються до Міністерства юстиції України. Учасниками семінару було констатовано той факт, що визначена за допомогою коефіцієнтів інвентаризаційна оцінка у місті Києві набагато нижча від ринкової, що призводить до недоотримання бюджетом коштів від сплати державного мита, а в сільській місцевості навпаки є значно завищеною і тим самим у багатьох випадках, через відсутність коштів на сплату державного мита, мешканці сіл та селищ міського типу змушені відмовитися від оформлення своїх прав власності на нерухоме майно або значно переплачувати суму державного мита. І, як результат, виникає соціальна несправедливість, коли той, хто міг би поповнити бюджет, ухиляється від цього, а той, хто потребує матеріальної підтримки з боку держави, має віддати державі останнє.

Як підкреслила Наталія Лебедь, з набуттям чинності Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440, в Україні з'являється механізм реалізації статті 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", відповідно до якої проведення оцінки майна є обов'язковим у випадку оподаткування майна та визначення розміру державного мита.

Нині 69 БТІ мають свідоцтва суб'єктів оціночної діяльності, але оцінювання не завжди проходить навіть у тих випадках, коли це необхідно, а саме: коли має місце завищення інвентаризаційної вартості об'єкта нерухомості, але для встановлення факту завищення вартості (невідповідності ринковим цінам) замовнику потрібно оплатити послуги оцінювача, що у підсумку не зменшує витрат замовника (порівняно із сплатою завищеної суми державного мита). Вихід з цього становища вбачається в приведенні інвентаризаційної оцінки у відповідність до національних стандартів оцінки.

Вадим Хоруженко,
головний юрисконсульт юридичного вiддiлу
ДП "Iнформацiйний центр" Miністерствa юстицiї України