Формування цілісної системи реєстрації об'єктів нерухомого майна, яка є суттєвим ланцюгом ринку нерухомості в усьому світі, на Україні вже набрало обертів, але для його завершення не вистачає ще багатьох чинників, деякі з яких висвітлюються в цій статті.

Слід відмітити, що використання електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, запровадженого Міністерством юстиції України (далі — Реєстр), підвищило рівень захисту майнових прав громадян та юридичних осіб. Рівень захисту інформації, що міститься в Реєстрі, значно вищий, ніж інформації, яка зберігається на паперових носіях. Єдина інформаційна мережа, контрольована Мін'юстом, виправдовує своє призначення щодо унеможливлення махінацій з інформацією про права на об'єкти нерухомості. Ведення Реєстру забезпечує контроль за всіма змінами власників об'єкта, самого об'єкта та його технічних характеристик, а також визнання та захист державою прав власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб й створює належні умови для функціонування ринку нерухомого майна, активізації інвестиційної діяльності.

Після запровадження на заміну довідки-характеристики витягу з реєстру прав, був встановлений єдиний по всій Україні тариф за його видачу. Єдина для всієї території нашої держави ціна за надання витягу з реєстру встановлена на рівні 1,5 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, і складає 25 гривень 50 копійок. Раніше вартість довідки-характеристики коливалася від семи до трьохсот гривень, в залежності від терміну виготовлення та регіону, де здійснювалась операція, оскільки кожне бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ), самостійно визначало вартість своїх послуг.

Наприкінці минулого року, у Львові був прове дений семінар-практикум керівників БТІ, організований Державним комітетом з питань житлово-комунального господарства України та Українською асоціацією бюро технічної інвентаризації "Укртехінвентаризація", під час якого голова Української асоціації БТІ Леонід Черненко дещо категорично виразив своє відношення до електронної бази даних (слід нагадати, що наповнення реєстру інформацією відбувається шляхом внесення всіма бюро технічної інвентаризації України до Реєстру відомостей про зареєстровані права власності на об'єкти нерухомого майна). На його погляд, бюро технічної інвентаризації нині мають повне право не передавати інформацію до централізованого реєстру, оскільки такою конфіденційною інформацією зможуть користуватися усі, хто побажає, а це загрожує великими "неприємностями" багатьом бізнесменам. Слід зауважити, що інформацію з електронного реєстру має право отримати лише певне коло осіб, чітко визначених п. 5 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.02 (далі - Тимчасове положення). Така позиція керівників тих БТІ, що досі не підключені до Реєстру, тягне за собою досить тяжкі наслідки, наприклад: спір про правомірність застосування в практичній діяльності довідок-характеристик, гальмування остаточного формування електронної бази даних про права власності на нерухомість.

Нині відсутні правові підстави для видачі БТІ довідок-характеристик. В деяких регіонах нашої держави видачу довідок-характеристик намагаються врегулювати на підставі рішень та інших нормативних документів місцевої влади, що суперечить вимогам Тимчасового положення, яким встановлено загальнодержавний порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Також зазначеним положенням встановлено, що видача витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно з 1 жовтня 2002 року бюро технічної інвентаризації здійснюються тільки на спеціальних бланках установленої форми. Витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані з 1 жовтня 2002 року не на спеціальних бланках, є недійсними. Таким чином, Мін'юстом впорядковано діяльність БТІ щодо видачі на заміну довідок-характеристик витягів з Реєстру. Такий порядок є обов'язковим для виконання БТІ по всій території України, а тому не може регламентуватись нормативними документами органів місцевої влади.

Головним підґрунтям подібного протистояння формуванню єдиної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно, мабуть, є побоювання можливого розкриття інформації про власників нерухомості. Безумовно, інформація з реєстру може зацікавити податкові та інші контролюючі органи державної влади, але тільки з метою забезпечення функцій по дотриманню законності, що покладені на такі органи. Можливо, саме ця обставина так непокоїть супротивників остаточного запровадження загальнодержавної системи реєстрації нерухомості.

Згідно підпунктів 23 та 30-1 пункту 4 Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого Указом Президента України від ЗО грудня 1997 року № 1396 (із змінами і доповненнями), на Мін'юст покладено обов'язок по нормативно-методичному забезпеченню діяльності бюро технічної інвентаризації щодо проведення реєстрації прав власності на нерухоме майно.

З метою впорядкування відносин щодо оформлення прав власності на нерухоме майно до повного впровадження електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно та часткової зміни пунктів 6 та 9 наказу Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5, бюро технічної інвентаризації, які з технологічних або організаційних причин не підключені до 1 жовтня 2002 року до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно (далі — Реєстр прав), було дозволено здійснювати видачу довідок-характеристик, реєстраційних посвідчень та оформлення свідоцтв про право власності, не використовуючи спеціальні бланки.

Також з вищезазначеною метою, були внесені відповідні зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14 червня 1994 року № 18/5, та слова "довідка — характеристика бюро технічної інвентаризації" були замінені словами "витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно".

Бюро технічної інвентаризації, які підключені до електронного Реєстру прав, здійснюють видачу витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності тільки на спеціальних бланках за зразком, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 20 червня 2002 року № 55/5 "Про затвердження зразків та описів спеціальних бланків для видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та свідоцтв про право на власність", зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 20 червня 2002 року за № 519/6807.

Також встановлено, що довідки-характеристики, реєстраційні написи, реєстраційні посвідчення та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, що оформлені не на спеціальних бланках, оформлюються та видаються до 1 лютого 2003 року.

Слід звернути увагу на те, що довідки-характеристики, видані до 31 січня 2003 року включно, були чинні протягом трьох місяців і повинні були прийматись протягом цього терміну нотаріусами при вчиненні ними нотаріальних дій. Реєстраційні написи, реєстраційні посвідчення та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, що оформлені до 31 січня 2003 року включно, не обмежені терміном дії та повинні й надалі прийматись нотаріусами при вчиненні ними нотаріальних дій.

Згідно спільного наказу Міністерства юстиції України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 19.11.02 №99/5 "Про затвердження спільних заходів щодо нормативно-методичного забезпечення діяльності бюро технічної інвентаризації" БТІ зобов'язали укласти договори про організацію доступу до користування автоматизованою електронною системою Реєстр прав власності на нерухоме майно з державним підприємством "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Але, на сьогодні, дотримуючись позиції пана Черненко, деякі БТІ свідомо не укладають таких договорів, чим перешкоджають виконанню цілої низки постанов Кабінету Міністрів України, а також наказів Міністерства юстиції України, а також інших нормативно-правових актів, які регламентують питання реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості.

Необхідно звернути увагу, що вже є "жертви реєстраційних змін", які зважилися на операції з відчуження нерухомості після 1 лютого 2003 року. В свою чергу, нотаріуси, які оформлюють договори відчуження нерухомості, приймати їх відмовляються, мотивуючи це тим, що договори, оформлені з використанням довідок-характеристик, надалі в судовому порядку можуть бути визнані недійсними.

Щодо правомірності обігу довідок-характеристик слід зазначити, що донедавна, поряд з Тимчасовим положенням діяв наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 30.04.96 № 35 "Про затвердження Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані в бюро технічної інвентаризації", зареєстрований в Міністерстві юстиції України 06.06.96 за №273/1298 (далі — Наказ), яким було визначено порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб.

Висновком Міністерства юстиції України №1/21 "Про скасування рішення про державну реєстрацію нормативно-правового акта" від 29.01.03 визначено наступне.

Вищезазначений Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству видано відповідно до Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 13.12.95 №56 (далі — Правила державної реєстрації), та положень Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Однак, Правила державної реєстрації втратили свою чинність на підставі наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 №121 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб", який також втратив чинність після прийняття наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 15.02.02 №36 "Про визнання такою, що втратила чинність, Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб".

Не дивлячись на звернення Мін'юсту України до Держжитлокомунгоспу України від 17.01.03 №14-34/84, наказ не було переглянуто та приведено у відповідність до чинного законодавства України.

На підставі викладеного та відповідно до підпункту "в" пункту 17 Положення про державну реєстрацію нормативних актів міністерств, інших органів державної виконавчої влади, органів господарського управління та контролю, що зачіпають права, свободи й законні інтереси громадян або мають міжвідомчий характер, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.92 № 731 та пункту 4 Порядку скасування рішення про державну реєстрацію нормативно-правових актів, занесених до державного Реєстру, затвердженого наказом Мін'юсту від 31.07.00 р. № 32/5, рішення про державну реєстрацію Наказу Державного комітету України по житлово-комунальному господарству скасовано.

Підставою для скасування державної реєстрації вищевказаного нормативного акта є недотримання Державним комітетом України по житлово-комунальному господарству органом, що видав нормативно-правовий акт, вимог п.16 вищезазначеного Положення, згідно з яким, у разі внесення змін, доповнень або визнання таким, що втратив чинність, акта законодавства, відповідно до якого прийнято нормативно-правовий акт, орган, що видав цей нормативно-правовий акт, зобов'язаний у місячний термін внести до нього відповідні зміни, доповнення або визнати його таким, що втратив чинність з дня виключення його з державного реєстру нормативно-правових актів.

Отже, питання правомірності прийняття нотаріусами при вчиненні нотаріальних дій довідок-характеристик й досі створює загрозу виникнення великої кількості судових позовів щодо визнання угод, пов'язаних з відчуженням нерухомості, недійсними.

Юлія Война, Вадим Хоруженко
ДП "Інформаційний центр"
Міністерства юстиції України