Упевнений крок вперед
(Регіональний інформаційно-аналітичний журнал "Мир недвижимости", №2 2004)
Молода європейська держава Україна продовжує прогресувати у досить складній сфері ринку фінансових послуг. Цього разу справа торкнулася удосконалення системи іпотечного кредитування. 5 червня 2003 року Верховна Рада прийняла Закон "Про іпотеку", який набув чинності з 1 січня цього року, а 31 березня 2004р. Кабінетом Міністрів України затверджено "Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек". Ці нормативні акти принесли певні позитивні зміни на ринку нерухомості, оскільки регламентують механізм реєстрації іпотек для захисту права пріоритету на задоволення вимог кредиторів, і, як наслідок, сприятиме розвиткові кредитування. Відтепер українським підприємцям стане простіше залучати фінанси для розвитку шляхом передачі нерухомого майна в іпотеку.
Іпотека забезпечує виконання зобов'язання боржника перед кредитором за рахунок певного нерухомого майна. Вона виникає після укладання іпотечного договору між двома сторонами. У разі невиконання, кредитор у будь-який момент зможе задовольнити свої вимоги шляхом реалізації предмету іпотеки. Новий Закон включає в себе ряд моментів, яких не містило старе законодавство про заставу. І це потребує детальнішого розгляду.
Згідно із Законом, предметом іпотеки може стати будь-який вид нерухомого майна, в тому числі недобудовані об'єкти, земельні ділянки, морські судна та космічні об'єкти. Це досить широкий спектр визначення нерухомого майна, що викликає позитивне враження. Щоправда, у законі зазначається, що нерухоме майно має бути зареєстроване як окремий об'єкт, і це спричиняє появу деяких протиріч із реєстрацією недобудованого об'єкту як предмету іпотеки. Недобудований об'єкт не може бути зареєстрований як вид нерухомого майна, оскільки не має реєстраційного номеру до моменту введення його в експлуатацію. Проте ця проблема буде розв'язано деякими функціональними можливостями відповідного реєстру. Але, в той же час, зареєстрованою може бути і земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, якщо іпотекодавець є власником цієї ділянки.
Закон вимагає страхування іпотекодавцем предмету іпотеки. Таким чином, у разі нещасного випадку, кредитор зможе задовольнити свої вимоги за рахунок виплати суми страхового відшкодування. Ця сума при відповідному договорі може бути використана на відновлення предмета іпотеки.
Закон "Про іпотеку" передбачає дуже вагоме нововведення: він визначає новий вид цінних паперів — заставну. Заставна може передаватися шляхом здійснення індосаменту. При цьому наступний власник заставної матиме ті ж права, що й іпотекодержатель згідно із іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна. Одна з особливостей заставної - це можливість її рефінансування - продажу третім особам з правом викупу (операція репо), закладання її під заставу або емісія іпотечних цінних паперів.
У новому законі чітко розписано всі можливі ситуації невиконання іпотекодавцем основного зобов'язання, а також визначається процедура реалізації обтяженого іпотекою майна за вимогою іпотекодержателя. Тут теж є кілька нововведень. Одне з них - право іпотекодержателя вибирати спеціалізовану організацію, яка має займатися реалізацією майна. До того ж, Закон визначає суму продажу нерухомого майна на прилюдних торгах - не нижче 90 % від суми, визначеної судом або зазначеної у договорі. У першому розділі Закону зазначається необхідність державної реєстрації іпотеки. Тут розглядається вся інформація, що має бути представлена у повідомлені про реєстрацію іпотеки. Реєстрація необхідна перш за все самому іпотекодержателю, адже він може бути не єдиним, хто заключив договір про обтяження іпотекою певного об'єкту нерухомого майна. Один і той самий об'єкт може бути заставлено кільком кредиторам. Закон "Про іпотеку" чітко визначає пріоритети задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки: найвищий пріоритет отримує той, хто першим зареєстрував договір Іпотеки. Здійснення перевірки за даними реєстру наявності обтяження майна іпотекою в інтересах кредитора, що має намір і в разі його відсутності зареєструватись та отримати чіткий гарант захисту своїх інтересів.
Підсумовуючи, можна впевнено говорити про те, що закон "Про іпотеку" матиме позитивний вплив на розвиток ринків кредитування та нерухомості. Нові гарантії правового захисту кредиторів сприятимуть залученню іноземних інвестицій та збільшенню кількості банківських кредитів. А це, вважаю, змінить ситуацію і у житловому секторі — логічно було б чекати на популяризацію кредитування під житло, що будується. Зміни, що відбуватимуться у сфері нерухомості - це досить упевнений крок нашої держави у напрямку зближення із західними розвинутими державами.