(Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати „Нотаріат для вас" №12, грудень 2007 року)

Статтею 210 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, що здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів, встановлюються законом.

На сьогоднішній день правоутворюючий характер реєстрації правочинів щодо нерухомого майна у відповідності до вимог Цивільного кодексу України не викликає сумнівів у пересічного громадянина чи юридичної особи. При цьому, якщо у перші дні набуття чинності Цивільним кодексом України від 16.01.2003 поява інституту реєстрації правочинів була причиною паніки осіб, які, зокрема, набували права власності на майно за договорами та бажали на виконання ст. 210 та ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України певним чином зареєструвати договори, але стикалися із відсутністю відповідного механізму та правової бази, то сьогодні вже існує відпрацьована система такої державної реєстрації.

Отже, введення в дію Цивільного кодексу України та відсутність відповідного закону, який визначав би порядок державної реєстрації правочинів, перелік реєструючих органів тощо обумовили з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, стосовно яких передбачена державна реєстрація, затвердження 26.05.2004 Кабінетом Міністрів України Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів (далі - Тимчасовий порядок).

Зазначеним Тимчасовим порядком Кабінет Міністрів України встановив, що державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Державний реєстр правочинів - єдина комп’ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу. Держателем зазначеного реєструє Мін’юст, яке забезпечує ведення реєстру, адміністратором - державне підприємство "Інформаційний центр" Мін’юсту, що відповідає за технічне, технологічне та програмне забезпечення Державного реєстру правочинів, надання реєстраторам доступу до нього, забезпечує збереження та захист інформації, що міститься у ньому.

Державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їхніх дій, прийом запитів, видачу завірених витягів з цього реєстру здійснюють безпосередньо реєстратори - державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси.

Згідно з п. 5 Тимчасового порядку державній реєстрації підлягають такі правочини:

• договір купівлі-продажу міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;
• договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;
• договір довічного утримання (догляду), за яким набувачеві передається у власність нерухоме майно;
• договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхніх окремих частин), укладений на строк не менший за один рік;
• договір управління нерухомим майном;
• інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Сьогодні на фоні кількості реєстрацій в Державному реєстрі правочинів, посвідчуваних кожного дня договорів купівлі-продажу, міни нерухомого майна, довічного утримання, договори найму будівлі або іншої капітальної споруди становлять незначну кількість, адже майже всі звикли, що до Державного реєстру правочинів вносяться відомості виключно відносно тих договорів, які передбачають відчуження нерухомого майна, і реєстратори зазначеного реєстру не завжди реєструють договори найму, хоча їхня реєстрація є обов’язковою.

Водночас ситуація з кількістю укладених договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди докорінно інша.

Нерухомість завжди була прибутковою справою для своїх власників. Здача в найм нерухомого майна є досить простим та вигідним видом господарської діяльності, а, отже, і значно поширеним серед власників такого нерухомого майна. Так, останнім часом власники великих торгівельних комплексів, а також інших об’єктів нерухомого майна здають його в найм та отримують з цього відповідні прибутки.

Зважаючи на зазначене, можна без зволікань стверджувати, що кількість договорів найму нерухомості, які укладаються кожного дня, не відстає від кількості відчужень нерухомості, а іноді навіть перевищує таку кількість.

Не можна не погодитися з тим, що після внесення змін до Цивільного кодексу України, які передбачили необхідність посвідчення лише тих договорів найму, строк яких дорівнює або перевищує три роки, кількість звернень до нотаріусів по посвідчення договорів найму зменшилася майже вдвічі. Але при цьому їхня кількість все одно залишається значною.

Логічно, що через значну масу договорів найму нерухомого майна виникає багато спірних ситуацій, вирішення яких власники майна та їхні орендарі покладають на плечі юристів або вирішують у судовому порядку. Саме виходячи з цього, фізична або юридична особа, яка бажає убезпечити себе від усіляких проблемних питань формального характеру, все одно звернеться до нотаріуса по нотаріальне посвідчення договору найму.

Та однією з причин відсутності відомостей про такі договори у Державному реєстрі правочинів є наміри сторін спростити процедуру укладення договорів найму нерухомого майна, яка тісно пов’язана із державною реєстрацією власне договору (державна реєстрація правочину без нотаріального посвідчення цього виду договорів, на мою думку, неможлива), або взагалі уникнути її з метою зменшення витрат на оформлення таких договорів. У більшості випадків уникнення нотаріального посвідчення договорів відбувається за відсутності у штаті відповідної юридичної особи -кваліфікованого юриста, а, відтак, гарантії відповідності договору, що не посвідчений нотаріально, до чинного законодавства України втрачаються.

Наприклад: з метою уникнення нотаріального посвідчення договір найму будівлі або іншої капітальної споруди укладається строком на два роки і одинадцять місяців. До закінчення цього терміну сторони укладають додатковий договір до згаданого щодо подовження його терміну дії. Але з моменту укладання даного додаткового договору відповідність основного договору до Цивільного кодексу України вже викликатиме сумніви, адже в такому випадку строк найму перевищуватиме три роки, оскільки згідно з ч. 1 ст. 653 зазначеного Кодексу у разі зміни договору зобов’язання сторін не припиняється, а лише змінюються відповідно до змінених умов щодо терміну оренди. А, отже, загальний строк дії договору найму складатиме сумарний строк за самим договором та додатковою угодою до нього.

Але при цьому договір найму не припиняється, натомість згаданий договір повинен буди нотаріально посвідченим та пройти державну реєстрацію. У разі невиконання сторонами договору найму у такому випадку зазначеної вимоги даний договір вважається неукладеним, враховуючи правову норму, яку містить ч. З ст. 640 Цивільного кодексу України та яка встановлює момент, з якого той чи інший договір вважається укладеним. Окрім того, недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору тягне за собою його нікчемність (ч. 1 ст. 220).

Таким чином, договір, який відповідно до законодавства підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації.

Наслідків встановлення факту неукладення договору може бути безліч, але при цьому хотілося б звернути особливу увагу на свідчення судової практики про те, що одним із наслідків неукладання договору є неможливість судового захисту сторонами своїх прав, які випливають з того чи іншого договору, визнаного неукладеним.

Наприклад, визнання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди неукладеним означає відсутність не тільки безпосередньо предмета договору, але й відсутність відповідних прав і обов’язків сторін.

Цивільний кодекс України окремо не виділяє відповідних правових наслідків неукладення договорів. Можливо, це викликано тим, що на відміну від недійсного договору, неукладений договір розглядається як такий, що не існує за суттю, а тому не може мати жодних наслідків. Однак, не слід забувати, що хоча сам договір вважається неукладеним, дії сторін, обумовлені ним, були виконані. Відповідно, мінімальним наслідком уданому випадку буде повернення сторонами всього отриманого за договором - реституція.

Враховуючи вищенаведене, варто зазначити, що така ситуація має багато неврегульованих питань, які сторони договору вимушені будуть вирішувати саме у судовому порядку. Це, звісно, не просто, але й перестрахуватися заздалегідь може не кожна людина.

Та в аспекті даної теми, вважаю, що кращою гарантією при укладанні договору найму будівлі або іншої капітальної споруди є звернення до нотаріуса по нотаріальне посвідчення такого договору та його державна реєстрація.

Хоча державна реєстрація договору в Державному реєстрі правочинів і підтверджує, що договір укладено, подібна реєстрація, на мою думку, є фактично та юридично неможливою без нотаріального посвідчення відповідного договору, виходячи з того, що така реєстрація здійснюється нотаріусами одночасно із нотаріальним посвідченням договору.

А, отже, виконання обох зазначених умов, насамперед, попередить настання певних негативних наслідків у вигляді визнання договору неукладеним та допоможе уникнути відповідних судових спорів.

Олексій Герасимчук,
ДП "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України