(Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати "Нотаріат для вас" №7-8, липень-серпень 2008 року)

1. Передумови створення Реєстру прав власності на нерухоме майно

Питання правового регулювання відносин у сфері державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, забезпечення визнання та захисту державою цих прав постали перед органами державної влади ще в середині 90-х років, оскільки мали важливе значення для розвитку ринкових відносин, основою яких є право власності, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, активізації процесу інвестування в українську економіку.

Раніше процесу реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні майже не було, точніше існували лише розділені елементи реєстрації правовстановлюючих документів на паперових носіях, що свідчило про очевидний безсистемний і фрагментарний характер системи реєстрації прав власності. Так, реєструвалися лише правовстановлюючі документи та певні техніко-економічні характеристики нерухомості. Фактично не здійснювалася перевірка реального правового статусу майна, з урахуванням усіх прав щодо нього.

Історія формування нової системи державної реєстрації прав власності розпочинається в Україні із прийняттям у лютому 1998 року Кабінетом Міністрів України постанови № 192 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно».

Вищезазначеною постановою було створено міжвідомчу комісію, яка здійснювала розробку комплексу заходів, пов’язаних зі створенням та впровадженням системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно.

Також функції зі створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно безпосередньо було покладено на Міністерство юстиції України.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 16 травня 2002 року № 661 визначено, що держателем Державного реєстру прав власності на нерухоме майно, крім земельних ділянок, є Мін’юст, а держателем Державного реєстру земель - Державний комітет по земельних ресурсах.

Таким чином, адміністратором бази даних Державного реєстру земель став Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України. Адміністратором бази даних Державного реєстру прав власності на нерухоме майно лишилося державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України.

З метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб і запровадження єдиної системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно Міністерством юстиції України було прийнято наказ «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 7 лютого 2002 року № 7/5 (далі - Тимчасове положення).

Вищезазначене Тимчасове положення передбачає, що Міністерство юстиції України як держатель реєстру забезпечує функціонування реєстру прав власності на об’єкти нерухомого майна, а за збереження даних, захист їх від руйнування, а також за програмно-інформаційне забезпечення реєстру відповідає державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України - адміністратор.

Дещо пізніше Міністерством юстиції України було прийнято наказ «Про затвердження Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно» (далі - Порядок) від 28 січня 2003 року № 7/5.

Згідно з п. 1.2 Порядку реєстр прав власності на нерухоме майно (далі - Реєстр прав) - це єдина комп’ютерна база даних, що забезпечує довічне зберігання інформації про права власності на нерухоме майно, її видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють Бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.

БТІ приймають заяви про внесення записів до Реєстру прав, внесення змін до записів, скасування записів у Реєстрі прав, приймають запити, надають витяги з Реєстру прав та виконують інші функції, передбачені цим Порядком. У разі припинення виконання своїх функцій БТІ зобов’язане передати всі документи та матеріали, пов’язані з виконанням своїх функцій, держателеві Реєстру прав.

За таких обставин Реєстр прав на нерухомість було успішно впроваджено та забезпечено його ефективне функціонування майже на всій території України. Це стало ще одним дуже важливим та значним кроком у напрямку підвищення рівня захисту майнових прав громадян і юридичних осіб та впорядкування системи реєстрації нерухомості.

Зі створенням нової системи реєстрації суспільство відразу відчуло різницю, порівняно зі старою системою реєстрації, завдяки підвищенню якості обслуговування населення комунальними підприємствами БТІ, що здійснюють таку реєстрацію.

Так, наприклад, зі створенням Реєстру прав довідку-характеристику замінив витяг з Реєстру прав власності на нерухомість, який виготовляється за допомогою електронної бази даних, що містить інформацію про всі зареєстровані права власників нерухомості. Використання електронної інформації з бази даних значно підвищує рівень захисту прав громадян, оскільки захищає таку інформацію від знищення, чого не можна сказати про інформацію, яка зберігається на паперових носіях. Але враховуючи те, що внесення інформації до бази даних Реєстру здійснюється на підставі офіційних документів, викладених на паперових носіях, вони мають більший пріоритет відносно інформації в електронному вигляді.

Реєстр є надійним механізмом стосовно захисту інформації про права власності від несанкціонованого доступу, оскільки кожний реєстратор має свій унікальний пароль доступу до такої інформації, а це, в свою чергу, позбавляє можливості внесення до бази даних дезінформації або, навпаки, отримання з нього інформацію без законних на те підстав. Система захисту весь час розвивається відповідно до сучасних досягнень науки і техніки та фіксує всі дії, вчинені реєстраторами.

Варто зазначити, що технічні та технологічні засоби ведення Реєстру прав забезпечують довічне зберігання та достовірність інформації, захист від несанкціонованого доступу, архівування та відновлення даних, їхній оперативний пошук та документальне відтворення процедури реєстрації, оперативне надання витягів з Реєстру прав.

Крім того, до початку роботи з Реєстром прав працівники БТІ проходять навчальний курс на державному підприємстві «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України та в його регіональних філіях щодо практичної роботи з Реєстром прав.

Видача витягів з Реєстру прав, а також оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно здійснюється на спеціальних бланках встановленої форми, що сприяє захисту інформації.

2. Позитивні тенденції у функціонуванні Реєстру прав власності на нерухоме майно та його подальші перспективи

Із запровадженням Реєстру відбулися помітні зміни для громадян, які одразу відчули переваги його існування. Перш за все, це - ціна за надання витягу з Реєстру, який змінює довідку-характеристику, вона встановлена на рівні 1,5 неоподаткованого мінімуму доходів громадян, що в грошовому еквіваленті складає 25 гривень 50 копійок. Якщо зробити порівняння з довідкою-характеристикою, то її вартість коливалась від семи до трьохсот гривень, у залежності від терміну її виготовлення та регіону, оскільки кожне БТІ самостійно встановлювало її вартість на власний розсуд або за погодженням з органами місцевого самоврядування.

Також функціонуванням Реєстру прав задоволені не лише користувачі, але й самі працівники БТІ. Для них Реєстр став надійною базою для зберігання, обробки та використання інформації про нерухомість. Інформація щодо власника нерухомості вноситься до бази даних лише один раз, і в разі потреби при наступному зверненні може бути оперативно знайдена за параметрами пошуку раніше за внесену інформацію (наприклад, інформація про ідентифікаційний номер фізичної особи}. Це набагато спрощує роботу працівників БТІ та заощаджує час їхніх клієнтів.

На сьогоднішній день понад 350 БТІ по всій Україні працюють в електронному Реєстрі прав, задоволені роботою системи та висловлюють свої побажання стосовно подальшої плідної співпраці з Міністерством юстиції.

Але, на жаль, наявні підприємства БТІ, що не виконують вимог наказів Міністерства юстиції України та постанов уряду, чим перешкоджають створенню повноцінної системи державної реєстрації прав власності на нерухомість в Україні. Так, підприємства БТІ, що функціонують, зокрема, в Києві та Вінниці, по сьогоднішній день продовжують працювати без використання електронного Реєстру.

Проте, варто наголосити, що система реєстрації прав власності на нерухоме майно не максимально розвинута та потребує реформування, що, насамперед, пов’язане із недосконалістю Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Постійно триває дискусія з приводу того, що існування двох реєстрів (Реєстру прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру) гальмує процес створення єдиної кадастрово-реєстраційної системи в Україні.

Так, 5 червня 2008 року на сесійному засіданні Верховної Ради України на порядку денному розглядався та був відправлений на доопрацювання проект Закону України «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"».

Основна концепція, закладена в чинній редакції зазначеного Закону, полягає у створенні єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно в складі Державного земельного кадастру. При цьому, незважаючи на те, що Закон набрав чинності вже понад чотирьох років тому, Держкомзем не спромігся по сьогодні впровадити в життя його норми, отже, є термінова необхідність доопрацювання цього Закону та передача функцій з державної реєстрації нерухомості до відання Мін’юсту, який вже більше шести років успішно забезпечує функціонування існуючої системи реєстрації прав на нерухомість.

У новій редакції проекту Закону ідея створення єдиної кадастрово-реєстраційної системи дещо відрізняється від передбаченої чинним Законом, внаслідок того, що ведення Державного реєстру прав власності на нерухоме майно та їхніх обмежень відбуватиметься окремо від Державного земельного кадастру.

Президентом України до проекту вищезазначеного Закону було внесено деякі пропозиції, які полягають у тому, що новий Закон має бути максимально ефективним, тобто потрібно сформувати Єдиний реєстр, задля цього необхідно спільними діями внести чіткі та виважені зміни до проекту Закону.

Пропоную спробувати розглянути зарубіжний досвід функціонування аналогічних реєстраційних систем.

Європа. Ситуація в Європі з приводу функціонування системи реєстрації прав на нерухоме майно кардинально відрізняється від наявної в Україні. В країнах Європи швидкими темпами відбуваються, а в більшості вже сталися, кадастрові реформи. Основною метою проведення цих реформ є приведення кадастрово-реєстраційних систем до єдиних стандартів. На сьогоднішній день у більшості країн ведеться система реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки. Тобто земельна ділянка та нерухомість, яка на ній розміщена, розглядається як єдиний об’єкт. Отже, головним чинником ефективності ведення реєстраційної системи є чітко передбачений законодавством простий та доступний механізм отримання та використання громадянами інформації про права на нерухомість та земельні ділянки, що, в свою чергу, забезпечує інтенсивний розвиток інвестиційної діяльності на ринку нерухомості.

Великобританія. В країні функціонує автоматизована система ведення реєстру прав на нерухоме майно, створена з урахуванням передового світового та європейського досвіду, із застосуванням сучасних технологій. Однією із особливостей є наявність спільної системи ведення земельного кадастру та реєстру нерухомого майна, які поєднані між собою. Реєстраційно-кадастрова система - публічна, інформація, наявна в реєстрах, знаходиться у власності держави, що постійно оновлює її та несе відповідальність за її збереження. Доступ до інформації є вільним і використовується всіма зацікавленими особами, а це забезпечує надійний захист конституційного права власності.

Швеція. В Швеції діє система "Шведський Банк даних про нерухомість» (SLDBS) (далі - Банк даних). Дана система була створена для раціональної і ефективної реєстрації землі та нерухомості, а також для легкого доступу до бази даних. Вищезазначена система пропонує широкий діапазон можливостей, адже до складу Банку даних входять кілька базових реєстрів: реєстр нерухомого майна, реєстр прав, реєстр будівель та споруд, реєстр координат, адресний реєстр тощо. Основна мета створення системи Банку даних полягає в тому, що користувач має можливість отримати інформацію загального характеру про права та обтяження, пов’язані з конкретним об’єктом нерухомості.

Характерною особливістю Шведського Банку даних є граничний обсяг інформації, яка надходить до бази з інших реєстраційних систем від державних та місцевих органів. Тобто формування Банку даних здійснюється значною кількістю органів по всій країні, що відповідають за ведення реєстрів у межах своєї юрисдикції. Громадськість повністю задоволена існуванням такої системи, адже для неї створена можливість доступу до інформаційних ресурсів, баз даних, які містять всю необхідну інформацію про об’єкти рухомого та нерухомого майна, іншу потрібну інформацію.

Отже, на прикладі деяких країн Європи можна пересвідчитися у тому, що кадастрово-реєстраційні системи надійно функціонують як у випадках їхнього ведення одним, конкретно-визначеним державним органом, так й у випадках спільного ведення декількома органами в межах їхньої компетенції. При цьому ефективність функціонування систем залежить виключно від правового механізму, визначеного державою, а відтак, свідчить про необхідність зосередити зусилля органів державної влади України на побудові повноцінної нормативної бази для остаточного запровадження ефективної реєстраційної системи.

Володимир Гвоздик,
юрисконсульт державного підприємства
„Інформаційний центр" Міністерства юстиції України