Як ми вже раніше зазначали, - французький ринок нерухомості був одним із найстабільніших ринків у Європі у 2009 році. Прогнози експертів щодо значного зниження цін (до 10%) не виправдалися, зниження сталося лише на рівні 4,9%. Але у 2010 році очікується підвищення рівня вартості об’єктів нерухомості (у першу чергу житлових) до 1-3%.^[1] Попит на цьому сегменті ринку ще не відновився до рівня докризового періоду, але певні покращення вже є. Окрім французьких громадян клієнтами агентств нерухомості Французької Республіки є також громадяни інших країн, зокрема, за межами Євросоюзу.

Щоб знайти найбільш підходящий варіант будинку, спершу можна продивитися оголошення у газеті або в Інтернет. Краще одразу зайти до електронної версії спеціалізованого видання. Якщо зв’язатися з фахівцями агентства нерухомості, вони нададуть необхідну консультацію в юридичних питаннях. Найбільш надійним буде скористатися послугами тих агентств, які входять до «Національної Федерації Агентств нерухомості Франції» (FNAIM). Такі агентства суворо дотримуються правил по відношенню до своїх клієнтів. Якщо Ви вирішили купувати нерухомість через агентство, майте на увазі, що комісія за послуги (зазвичай від 4% до 8% від ціни продажу) вже включена у ціну об’єкту. У випадку, коли результат для майбутнього власника буде незадовільним (угода не відбудеться), процент не сплачується.

Підпис на попередньому договорі

Щойно потенційний власник знаходить підходящий об’єкт, він одразу підписує з продавцем попередній договір, що означає зобов’язання з продажу або договір запродажу. Це важливий документ, який фіксує усі умови з угоди купівлі-продажу нерухомості, на які погоджується покупець з моменту підписання цього документу. Починаючи з конкретного дня, якщо угода про продаж укладена за допомогою агента з нерухомості, майбутній власник об’єкту сплачує (від 5% до 10% від купівельної ціни) суму, що вже включена у ціну вартості об’єкта.

Під час підписання контракту треба переконатися, що у документі зазначено точні межі території, рухомі об’єкти (як вже обладнана кухня, приміром), інші добудови, так само, як і умови отримання кредиту або полісу страхування.

Щойно попередній договір укладено, продавець є юридично зобов’язаним (і несе відповідальність), у той час, як покупець має право відмовитися від купівлі об’єкту нерухомості у 7-денний термін, і йому не буде заявлено жодних штрафних санкцій. Так само, потенційному покупцю мають повернути протягом 21 дня внесений задаток. Якщо угода (купівлі-продажу) зривається з вини продавця, він повертає покупцю задаток у подвійному розмірі.^[2]

Згідно з особливостями французького законодавства, мерія кожного міста має право придбати об’єкт за ціною, вказаною у попередньому договорі, тим самим випередивши покупця (droit de préemption). У такому випадку задаток повертається покупцю.

Зазвичай, попередній договір є дійсним протягом трьох місяців. За цей період нотаріус перевіряє юридичну чистоту угоди.

1. Дана перевірка по відношенню до держави. Нотаріус надсилає запит з декларацією угоди (коли мерія вирішує купити певний об’єкт раніше). За 2 місяці має прийти відповідь щодо даної угоди. Якщо відповіді немає, угода вважається «чистою», по відношенню до держави. Одночасно нотаріус проводить перевірку того чи не знаходиться об’єкт у зоні ризику (поруч із промисловими підприємствами) або у історичній зоні.
2. По відношенню до приватних осіб. Робиться запит до іпотечного бюро, чи немає за об’єктом несплачених боргів. Так само йде запит про те, чи всі власники даної нерухомості згодні на продаж її. Нотаріус сам розраховує усі додаткові витрати з угоди та перевіряє паспорт покупця.

У ході перевірки об’єкту нерухомості проводять діагностичні тести. Спершу вимірюють площу об’єкту на відповідність тому метражу, що був заявлений, роблять перевірку на наявність термітів, а також використання свинцю та азбесту під час будівництва. Азбест, як будівельний матеріал, був заборонений у Франції у 1996 році. До цього періоду він використовувався у якості єдиного виду утеплювачу. Якщо будинок збудований до 1 липня 1997 року, продавець зобов’язаний надати покупцеві сертифікат на відсутність азбесту. Але документи видаються лише на квартиру, а не на загальну площу , як сходи та коридори.^[3]

Офіційно система земельного обліку (реєстрації) у Франції називається кадастр, що підтримується французьким земельним реєстром, під керівництвом французького податкового органу (Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)). Титульний план (план, що позначає межі з метою реєстрації об’єкту) має назву «кадастровий план» (plans cadastrales), на якому зображено межі ділянок власників. Сам план не надає детальної інформації про власника нерухомості або усіх земельних наділів під час одноособового володіння. Якщо потрібна інформація про власника, треба звернутися до земельного кадастру комуни (matrice cadastrale). План показує пронумеровані ділянки, на основі яких ґрунтується право власності на землю. Хоча у плані буде зазначено споруди, розмір ділянки та назва місцевості (lieudit), у плані може не бути описання меж між територіями. Крім того, кадастр не показує точні розміри між об’єктами і тому відстань між ними не є такою, що фіксована законом. Така ситуація відображає походження планів, створених ще за Наполеона для розрахунку податку на землю.^[4]

Розмежування – процес, у результаті якого визначається межа між двома об’єктами нерухомості. На території виставляються один або два межових стовпа (межові відмітки). З самого початку, багато сторіч тому, такими відмітками слугував кам’яний чи бетонний позначник, встановлений на землі.. Зараз це вже маркер з пластику, вкопаний у землю. Такі позначники захищені законом і тому знищення, пошкодження чи незаконне пересування їх є злочином. Порушник може потрапити за грати або сплатити значну суму штрафу. Процес розмежування території між двома об’єктами може проводитися за згодою обох (або більше) сторін або згідно з постановою суду.^[5]

Визначення межі, згідно з постановою суду

У ситуації, коли обидві сторони не можуть розмежувати територію за власною згодою, тоді має місце процес розмежування, згідно з судовою постановою. Таке рішення виносить суд малої інстанції, без залучення адвоката до даної справи. Суд великої інстанції може розглядати більш заплутану чи складну справу, у цьому випадку із залученням адвоката. Якщо обидві сторони не дійшли згоди навіть у суді, суддя має право самовільно встановити певну межу на конкретній території. Від імені судді у даному випадку діє землемір (геодезист). Нову межу записують до журналу обліку земельних ділянок (земельного кадастру) для використання цієї інформації усіма власниками об’єкту нерухомості. Подати апеляцію можна протягом 30 днів від моменту винесення постанови, після збігання даного терміну рішення вважається остаточним та не підлягає оскарженню.^[6]

Окрім порядку розмежування двох сусідніх територій, є суворо визначений порядок будь-яких добудов до об’єкту нерухомості. Трапляється, що з добудовою деяких частин об’єкту псується огляд прилеглої території з вікна сусідньої ділянки. У разі, якщо хазяїн будинку планує зробити додаткове вікно чи двері, необхідно пам’ятати про певні правила. Так само треба мати це правило на увазі, коли планують добудувати у будинку терасу, балкон та зовнішні сходи. Стосовно заскленого даху (люку у даху), треба дотримуватися певних правил, якщо дах повернутий на ділянку сусіднього об’єкту. Крім вищезазначеної інформації, норми із забудови території (régles d’urbanisme) мають інші пункти. Окремі правила застосовуються до забудов із пласкими дахами.

У випадку, коли з вікна відкривається прямий вид, мінімальна відстань для добудови - 1.9 метрів, коли вікно роблять на другому поверсі та вище. Відстань 2.6 метрів є мінімальної у разі, коли вікно – на першому поверсі. Коли немає прямого огляду з вікна, відстань може бути від 60 см. Її вираховують від крайньої точки нової добудови, до межі сусідньої ділянки.^[7]

Підписання договору купівлі-продажу (акту продажу)

Усі угоди, що стосуються нерухомості у Франції, повинні бути нотаріально завіреними. Нотаріус сам складає акти купівлі-продажу нерухомого майна.

У день підписання угоди купівлі-продажу покупець сплачує усю вартість об’єкту (вирахування вже внесеного задатку у день підпису попереднього договору ), до якої додаються нотаріальні витрати (між 5% та 8% від ціни на продаж). Як покупець, так і продавець можуть звертатися до своїх нотаріусів. Після підписання усіх документів, нотаріус передає ключі власнику нерухомості разом із документом права власності – атестацією.^[8]

Державна реєстрація угоди

Після укладення договору купівлі-продажу, нотаріус повинен протягом кількох днів зареєструвати нового власника у Палаті реєстрації земельної власності (Bureau de Conservation des hypothèques). У цьому закладі реєструються усі акти з продажу, обміну, купівлі, даруванні нерухомості, а також з оформлення іпотеки. Після її завершення новий власник отримує кінцевий документ на право володіння – свідоцтво про власність.

Покупець сплачує 6-7% від суми угоди, якщо об’єкт відноситься до вторинного ринку, і 2-3%, якщо до первинного. Занижений процент податку під час купівлі нового житла пов’язаний з тим, що усі новобудови під час продажу обкладаються ПДВ, що входить у вартість покупки.^[9]

Як отримати іпотечний кредит?

Часто для купівлі житла (або об’єкту з іншою метою) клієнти звертаються до банку за отриманням кредиту. Після звернення до банку із заявою на отримання позички, банк перевіряє платоспроможність свого потенційного клієнта. Для того, щоб отримати позичку, необхідно надати наступні документи:

• попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна;
• довідки про заробітну платню за останні 3 місяці;
• довідки про інший вид постійних прибутків;
• останнє податкове сповіщення;
• документи про власний внесок (майна у заклад);
• довідка з місця проживання щонайменше за 3 останні місяці.

Заявник на позичку у 10-денний термін може змінити своє рішення. У випадку, коли процедура продажу залежить від отримання банківської позички і якщо покупець не зміг її отримати, продавець повинен повернути йому задаток. ^[10]

На Україні, звичайно, так само об’єкт нерухомості має пройти процедуру державної реєстрації. Купити об’єкт на території нашої держави мають право і громадяни інших країн. Проте, спершу таким потенційним власникам нерухомості необхідно отримати ідентифікаційний код. Без наявності коду нотаріус не буде мати права завірити договір купівлі-продажу. Так само, як і у Франції, процедура завірення нотаріусом є необхідною. Статтею 13 Закону України «Про правовий статус іноземних громадян та осіб без громадянства» від 04.12.1994 3929-ХІІ (із змінами та доповненнями Законом України від 16.04.2009 №1276-VI )^[11] визначено, що: „Іноземці та особи без громадянства можуть у відповідності із законодавством України мати у власності будь-яке майно, успадковувати та складати на нього заповіт, а також мати особисті немайнові права“. Основною вимогою для реєстрації нерухомості є паспорт та підтвердження легального перебування на території держави. Умови реалізації права власності на об’єкти нерухомості є однаковими, як у громадян, так і в іноземних громадян на території України.

 

Прес-служба
ДП «Інформаційний центр»