Ринок нерухомості Боснії та Герцеговини залишається одним з важкодоступних ринків для дослідження. Причиною цьому є мала кількість інформації у загальному доступі, так само, як і "непрозорість" ситуації з нерухомістю у країні. Згідно з інформацією компанії "CB Richard Ellis" (CBRE), компанії що займається дослідженнями ринку нерухомості у всьому світі, обсяг операцій з нерухомістю на ринку впав з 616 мільйонів євро до 268 мільйонів євро за останній квартал ще 2008 року (на 57%). Кількість угод з нерухомістю скоротилася на 50% у деяких регіонах країни за останні 3 місяці 2008 року.^[1] З часом стало складніше отримувати позичку у банку, так само, як і сплатити борг по існуючим кредитам. Основними напрямками, за якими проводиться моніторинг на території країни у цій сфері в останні роки є права власності на нерухомість та зменшення масової корупції у державі. Так, за прогнозами, витрати на будівництво нових об'єктів мають збільшитися у період з 2010-го по 2012-го року. Для порівняння: зріст витрат у даній галузі був у 2007 та 2008 роках, тоді, як у 2009 році сталося різке зниження витрат.^[2]

За оцінками експертів по регіонах, витрати у всіх "підгалузях" будуть падати протягом 2010 та 2011 років у Сараєво. Сума орендної плати ймовірно знизиться у середовищі, де укладають лише кілька угод (на місяць) на операції з нерухомістю. Але є ще сподівання, що ціни сягнуть того рівня, який забезпечить рівновагу між пропозицією та попитом на ринку у 2012 році. Після такої зміни логічно прогнозують підвищення ринкових цін на об'єкти.^[3]

Це останні дані статистичного звіту, у якому порівнюється динаміка розвитку сектору нерухомості у 44-х країнах. Деякі з країн з розвиненим ринком, деякі з них – з ринком у періоді становлення. Так, основні питання у процесі даного дослідження, наступні: " Які задачі є першочерговими для учасників на та за межами під час розвитку ринку?", "Які труднощі постають на шляху розвитку?".^[4] Паралельно з цим, у країні вживають різних заходів на покращення економічної ситуації. Міністр розвитку, підприємництва та торгівлі, разом з мерами інших муніципалітетів уклали угоду щодо будівництва у 2010 році торгового району. Так, Міністерство розвитку, підприємництва та торгівлі надало на ці потреби 3 мільйони місцевих марок, що конвертуються. За допомогою даного проекту підприємці планують зменшити суму стартового капіталу для початку ведення справи. Одночасно з цим, даний проект спрямований на скорочення рівня безробіття у країні.^[5]

На території держави, згідно із законодавством, іноземці володіють такими ж самими правами щодо нерухомості, як і громадяни Боснії та Герцеговини. У них є можливість купувати об'єкти нерухомості напряму або через відкриту компанію на території країни. Іноземним інвесторам доступні різні види банківських позичок на внутрішньому ринку країни (Raiffeisen Bank, Unicredito, Hypo Alpe Adria, Wolksbank та ін.). У внутрішніх покупців є вибір серед різних пропозицій щодо дешевих позичок. Так, усі, хто прагнуть інвестувати у ринок нерухомості Боснії та Герцеговини, повинні пам'ятати наступне:

• якщо клієнт обмежений у часі, вигідніше, з матеріальної точки зору, купувати об'єкт одразу з дозволом на подальше будівництво. У іншому випадку отримання дозволу для подальших робіт може зайняти близько року. Боснія і Герцеговина складається з двох основних територій (правосуб'єкти/ адміністративно-територіальні одиниці): Федерація Боснії та Герцеговини і Республіка Сербська. Тому дозволи потрібно отримувати у місцевому органі влади і в органі влади адміністративно-територіальної одиниці;
• іноземний громадянин потребує дозволу від самої держави Боснія та Герцеговина. Якщо інвестор купує об'єкт як фізична або юридична особа, необхідно отримати попередню згоду від Міністерства закордонних справ країни та від Міністерства юстиції. Надання згоди ґрунтується на умові, що країна проживання (походження) особи не накладає жодних заборон або обмежень для громадян Боснії на право володіння нерухомістю у країні (принцип взаємності). Отримання згоди може зайняти кілька місяців. Якщо іноземець купує об'єкт через створення компанії, принцип взаємності не застосовується у даному випадку.^[6] Однак, все рівно Міністерство зовнішньоекономічних зв'язків та торгівлі Боснії та Герцеговини повинно затвердити заснування компанії, на що йде у середньому 10 днів.

Перевірка документації

Треба бути обачним та перевіряти усю інформацію щодо об'єктів нерухомості. Так, будівля може бути об'єктом, що підпадає під закон про відновлення початкового правового положення (статусу) або може бути об'єктом, що підпадає під зобов'язання про передачу майна або відшкодування збитків (спадщина з воєнних часів періоду 1992-1995 рр. та Великої Вітчизняної війни). Одночасно з цим документи можуть виявитися підробленими або отримані на незаконних підставах. Бажано ретельно перевірити документи на право власності, реєстрацію нерухомості та інші документи (дозвіл на будівництво/ добудову, використання з певною метою та ін.).

Так само треба убезпечити себе від конкуруючих претензій на об'єкт, що не зазначені у земельному кадастрі. Передача прав власності на нерухомість стає дійсною лише у тому випадку, коли права на об'єкт внесені до земельного кадастру. Період повної реєстрації може зайняти декілька місяців, в залежності від місцевості, де купують будівлю. У даній ситуації оптимальним варіантом стане "плаваюча" сплата у вигляді угоди про передачу прав власності з елементами фінансового лізингу: довгостроковий лізинг з можливим продажем у майбутньому. Операція здійснюється в залежності від типу дозволу.^[7]

Затримки під час будівництва та заборгованість перед судом

Якщо клієнт має намір добудувати або перебудувати свою нерухомість, треба пам'ятати про затримки, що часто трапляються. Буває важко досягти примусового здійснення умов угоди, особливо , коли є заборгованість. Під час третейського суду або слухання суду за межами Боснії та Герцеговини, рішення суду не розв'язує ситуацію. Оскільки питання стосовно використання або володіння землею повинні вирішуватися на території держави у відповідності з місцевим законодавством.

Є один момент, що відрізняє Боснію та Герцеговину від інших держав. Високий представник Боснії має право прийняти остаточне рішення по кожній значній справі.^[8] Позитивною стороною такої ситуації є запорукою того, що країна твердо стоїть на шляху до євроінтеграції. Згідно з опитуванням, 70% населення країни хотіли б стати членами Євросоюзу.

Право на володіння приватною власністю та компанією у Хорватії

У Хорватії юридичні особи, як іноземні, так і місцеві, мають усі права на заснування та право власності підприємства; так само вони мають право на діяльність з метою отримання прибутку. Іноземні інвестори можуть отримати право на володіння та придбання долі акціонерного товариства. Мінімальна сума початкового капіталу для заснування акціонерного товариства повинна бути 200 000 хорватських крон ($40,000). А номінальна вартість однієї акції – не менше 10 хорватських крон ($2.00 ). Мінімальна сума стартового капіталу для заснування акціонерного товариства з обмеженою відповідальністю – мінімум 20 000 крон ($4,000), тоді як внесок кожного інвестора має бути як мінімум 200 крон ($40.00).

Як правило, імпорт та експорт товарів на території держави не обкладається митом. Квоти на імпорт вводяться у тому випадку, коли ввіз деяких товарів може перешкоджати вітчизняній промисловості. Квоти на експорт так само встановлюються з метою захисту національних природних не поновлюваних ресурсів.^[9]Згідно з Конституцією (стаття 49), усі підприємці мають однаковий статус. Монополії на території держави заборонені. Правила та методи підтримки конкуренції визначає Закон про конкуренцію.

Нагадаємо, що 22 березня 2010 року могла статися знакова (вагома) подія в історії Балканського півострову. 6 країн мали змогу укласти на території Словенії угоду про об'єднання. Однак, ця подія не відбулася з декількох вагомих причин: Борис Тадич (президент Сербії), у знак протесту проти незалежності Косово, не з'явився на зібрання. Тоді, як прем'єр-міністр Косово, Хашим Тачи, був присутнім на зібранні. Так само був відсутнім і Герман ван Ромпей, голова Ради Європейського Союзу.^[10] Єдиною країною (з держав, що були територією колишньої Югославії) у складі Європейського Союзу, є Словенія.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"