Грузія належить до країн колишнього Радянського Союзу (СРСР). На території СРСР, до періоду 90-х років, поняття "державної реєстрації прав на нерухомість" взагалі не існувало. Після розпаду Союзу кожна країна поступово приймала власне законодавство у сфері реєстрації прав.

Зокрема, у Грузії Цивільний кодекс (прийнятий 1997 року) окреслює основне правове середовище, тоді як закон про приватизацію землі сільськогосподарського призначення (1993) та несільськогосподарського (1998) визначає особливі правила та умови право передачі земельних ділянок у державній власності у приватну власність. Так, після прийняття даних законів передача права на 1 мільярд гектарів сільськогосподарських угідь у приватну власність відбулося безкоштовно. Так само відбулася передача прав на житлові ділянки та на землю під комерційну забудову, на землі промисловості, як у міській смузі, так і в сільській місцевості.^[1]

Прийняття Закону "Про земельну реєстрацію" (1996 рік). Закон окреслив основні умови та процедуру реєстрації земельних наділів та їхніх власників (прав на них). За радянських часів фактично не існувало адміністративного підрозділу у колишній місцевій урядовій структурі, який відповідав би за координацію численних операцій із земельною власністю: розташування та вимірювання земельних наділів, реєстрація орендарів та користувачів землею, оцінка земельного наділу та прорахунок платні за користування, контроль за використанням земельних ресурсів та ін. Лише незначна частина даних функцій була розподілена між архітектурно-планувальними відділами, відділами землевпорядкування у сільській місцевості та БТІ (бюро технічної інвентаризації).^[2]

У нові часи функції ведення приватизаційного процесу та інших дій під час земельних реформ перейшли до Державного відділу землевпорядкування. Тим не менше, роль установ, що діяли за часів СРСР, у земельному впорядкуванні теж залишається значимою.

Інша установа, що керувала приватизаційними процесами, - було Міністерство управління державною власністю. Міністерство керувало справами приватизації державних промислових підприємств та мало справу виключно з будівлями, а не з земельними ділянками.^[3]

На період 2008 року Грузія посіла 2-ге місце (після Саудівської Аравії) за здійснення реформ у сфері нерухомості (згідно з дослідженнями «Doing Business 2009», проведеного всесвітнім Банком та міжнародною корпорацією (IFC) у 183 країнах ). Для порівняння: у 2007 році Грузія посіла 11 місце, у 2006 році – 16-те у цій самій сфері. На момент 2010 року Україна у даному рейтингу розташувалася на 141-му місці. За словами Джаби Ебаноідзе, голови Національного Агентства публічного реєстру Міністерства юстиції Грузії, у країні з 2006 року успішно здійснюються реформи у сфері реєстрації прав власності на нерухомість. Втілена система є досить ефективною і подібного прецеденту не було у більшості країн. Можна сміливо стверджувати, що існує грузинська сучасна система реєстрації майна. Національне агентство публічного реєстру є першим адміністративним органом у країні, що втілив значні принципи електронного управління та продовжує діяльність у цьому напрямку.^[4]

Так, зокрема, з документації агентства знята печатка, підпис і вона стала документом, виданим системою автоматичного управління. У той самий час, як внесення поправок до законодавчої бази та втілення сучасних технологій скоротили терміни, час та необхідні для реєстрації нерухомості документи. Оцінка сфери реєстрації нерухомості здійснюється з урахуванням факторів кількості процедур, вартості та часу, необхідних для реєстрації. У цілому є 2 процедури, строк - 3 дні. Вартість транзакції складає 0,0%.

Національне Агентство публічного ^[5] реєстру діє з кінця 2004 року. А з початку 2010 року Масачусетський технічний інститут є партнером Агентства у втіленні постійно діючої інформаційної системи. Згідно з проектом, передбачено установку у межах усієї країни 35 постійно діючих станцій та створення єдиного центру управління та підключення мережі до міжнародної(європейської) преференційної системи.

Основні функції Національного Агентства публічного реєстру Грузії такі:

• ведення реєстра прав на нерухоме майно, реєстра про накладення арешту на майно, реєстра податкової застави/іпотеки;
• облік кадастрових даних про нерухоме майно;
• реєстрація заставних прав на рухоме майно (крім механічних транспортних засобів);
• забезпечення доступності інформації про зареєстровані права та правовстановлюючі документи.

^[6]

Інформація з реєстру є загальнодоступною. Це, у свою чергу, скорочує різні види шахрайства.

Зі слів Давіда Егіашвілі, експерта з адміністрування нерухомості Грузії, система реєстрації прав власності повинна бути єдиною. Це означає, що усі види нерухомого майна необхідно реєструвати у одному закладі за одним принципом (житло, сільськогосподарські землі та промислові підприємства). Так, для порівняння: у Азербайджані сільськогосподарські угіддя реєструють в управління земельними ресурсами, міську нерухомість – у бюро технічної інвентаризації, а держпідприємства – у Міністерстві приватизації та управління державної власності.

У одному реєстрі повинні реєструватися усі зобов'язання та закладні на нерухомість. Для прикладу, у Литві договори іпотеки реєструються у судах. Через це можуть з'явитися об'єкти с невизначеним статусом.

У країні, ще до проведення реформ, один і той же об'єкт могли зареєструвати у Бюро технічної інвентаризації або у Комітеті із земельних ресурсів. Це призводило до того, що одну й ту саму нерухомість продавали двічі, зареєструвавши у обидвох органах. Відтепер уже квартири реєструються на стадії будівництва з відповідною поміткою. Так само заклад, що реєструє права власності, повинен бути єдиним та функціонувати як незалежна юридична особа. Згідно із Законом " Про Державний реєстр", у Грузії реєстр прав власності працює як державне підприємство. Він реєструє права на усі види майна, включаючи ведення кадастру. Після створення Держеєстру було ліквідовано усі БТІ, а їхні архіви перейшли у його розпорядження. Принцип "Running registry as a business " (управління реєстром як бізнесом) застосовується усе частіше.

Новостворений реєстр отримує усі архіви (куди були внесені права на нерухомість громадян) і може розпоряджатися даною інформацією. Поступово усі архіви переводяться у цифровий формат. Вже занесену раніше нерухомість не потрібно буде реєструвати повторно.

У Сербії сьогодні йде реформа. Влада оприлюднює у ЗМІ інформацію про власників нерухомості, вказану у теперішніх архівах, і запрошують громадян прийти та заявити про свої права, якщо опубліковані дані не відповідають дійсності.^[7]

У Грузії повторну реєстрацію проходять лише ті, хто хочуть продати свою нерухомість або використати її у якості закладу для кредиту. Максимальний термін реєстрації нерухомості становить 4 дні. Але можна отримати документи і за один день, сплативши за це додатково. У Тбілісі зараз працюють 18 відкритих прийомних, де приймають документи. Одночасно з цим у столиці працюють більш, ніж 300 компаній, які мають право надсилати до реєстру заявки на реєстрацію майна.

У питанні про легалізацію незареєстрованих будівель існують чіткі правила. Власники самі займаються легалізацією такої нерухомості, коли хочуть продати її. До них з такою вимогою звертається держорган - архітектурна інспекція, що діє на території країни та зобов'язує власників узаконити побудови (протягом кількох місяців) або зруйнувати їх. У муніципалітеті працює спеціальна комісія, що приймає рішення з приводу подальшої долі будівлі.^[8]

Досить швидко у Грузії вирішується питання зміни профілю сільськогосподарських угідь. Звичайно, існують деякі обмеження з використання подібних земель. Для зміни профілю потрібно звернутися до місцевих органів влади та сплатити певну компенсацію. У деяких регіонах зміна призначення земель здійснюється безкоштовно. Ситуація полегшується через те, що у Грузії всього лише два режими земель: сільськогосподарська та несільськогосподарська. В Україні їх існує декілька видів.

Треба зазначити, що земельний фонд країни чітко контролюється. Якщо власник землі не використовує даний ресурс протягом двох-трьох років, він сплачує штраф. Примусово вилучити землю можуть у тому випадку, коли мова йде про більш тривалий термін.

Існує, звичайно, податок на нерухомість та на землю. Ставку податку на землю визначає місцева влада. Пізніше було прийняте рішення, що земля, отримана у власність у результаті приватизації 1992 – 1998 років, звільняється від податків.^[9] Якщо землю будуть продавати зараз, податок треба буде сплатити. Податок на нерухомість сплачують лише люди з великим прибутком.

Тим часом, у Грузії у 2010 році зросла кількість угод з нерухомістю. У червні цей показник підвищився на 7,6%, у порівнянні з травнем місяцем. Згідно з аналізом ринку, покупці зацікавлені, у більшості, в об'єктах вартістю до $50 тисяч. Одночасно з цим, продаж земельних ділянок та комерційних об'єктів зріс, тоді як продаж житла знизився.^[10]

У сфері туристичного бізнесу Грузії також сталися значні зміни. Країна переключається на будівництво 2-3-х зіркових готелів, як заявив прем'єр-міністр Грузії Микола Гілаурі. За 8 місяців 2010 року Грузії відвідало 1 350 000 туристів, що на 34% перевищує показник аналогічного періоду попереднього року. Вже ведеться масштабне будівництво декількох готельних комплексів на території держави.^[11]

Грузія так само представляє інтерес і для іноземних інвесторів. Дональд Трамп, американський магнат, бізнесмен, президент компанії Trump Organization, планує капіталовкладення на території Тбілісі та грузинського портового міста Батумі. Інформацію надав топ-мененджер Trump Organization ("TO") в інтерв'ю з EurasiaNet.org.

Майкл Коен, виконавчий віце-президент "TO", підтвердив зустріч Д. Трампа з президентом Грузії Михайлом Саакашвілі у Нью-Йорку, де вдалося обговорити майбутні перспективи бізнесу та реформи, що мають статися у цьому напрямку в Грузії. Сам Трамп веде наразі переговори з "Silk Road Group", компанією, що займається нерухомістю та транспортними перевозками, та інвестує у Грузію і країни Центральної Азії. Основна тема переговорів – можливості розвитку інфраструктури як у столиці, Тбілісі, так і на Чорноморському узбережжі.^[12]

Країна очікує на іноземні інвестиції, оскільки їхній приток скоротився до $75.5 мільйонів доларів у першому кварталі 2010 року. У порівнянні з цим самим періодом 2009 року, обсяг впав на 41%, згідно з джерелами офіційної статистики.

В Україні з 1 жовтня 2010 року вступив у силу наказ Мін'юсту від 28 липня 2010 року № 1692/5 "Про внесення змін до Наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5 "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно"" (дата реєстрації 30 липня 2010 за № 582/17877). Згідно вказаним змінам, реєстратори бюро технічної інвентаризації, разом з державною реєстрацією права власності на нерухоме майно та на об'єкти незавершеного будівництва проводять державну реєстрацію права користування (сервітуту) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках. Реєстратори БТІ здійснюють державну реєстрацію права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їхніми окремими частинами, а також довірчого управління нерухомим майном. Термін проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав у новій редакції Тимчасового положення скорочений з 30 до 14 календарних днів.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"