Державна реєстрація прав на об’єкти нерухомого майна в Німеччині здійснюється помічником судді у ділянкових судах, які є найнижчою сходинкою судової системи. Реєстр прав власності на нерухоме майно, який функціонує в Україні, німцям заміняє Поземельна книга.

Історичний екскурс

Земля в Німеччині з самого початку вважалась головним та єдиним об’єктом нерухомості, тобто, з моменту введення Поземельної книги, якій уже більше ста років, у Німеччині існував принцип єдності земельної ділянки та об’єкта нерухомості, який на ній знаходиться.

Державна реєстрація в Поземельній книзі здійснювалась у судах. Лише у 1952 році повноваження з реєстрації були передані від судів до Міністерства внутрішніх справ, і центральне місце стала займати кадастрова справа. Але ведення Поземельної книги продовжувалось, і хоча на той період вона не мала юридичного значення у порівнянні з кадастровою справою, вона відіграла велику роль, коли її почали відновлювати після возз’єднання Німеччини.

У 1990 році Поземельну книгу НДР оголосили чинною книгою ФРН, правда, підпорядкування реєстраційної системи Міністерству внутрішніх справ зберігалось ще деякий час. Цей рік був ознаменований прийняттям у Німеччині законодавчих актів, які проголошували приватну власність на вилучені державою землі. До кінця 1990 року таких заяв про повернення земель у приватну власність у Саксонії нараховувалось більш ніж сто тисяч, причому час на обробку однієї заяви складав близько восьми місяців, а штату Відомства Поземельної книги – 150-200 осіб – було явно замало. Виникла необхідність у прийнятті кардинальних мір: починає діяти робоча група, на роботу приймаються нові співробітники. При цьому вони проходять не трирічний курс підвищення кваліфікації до помічника судді, який міг би працювати і за спадковими справами, і за примусовим виконанням рішень суду, а лише тримісячні курси підготовки реєстраторів із дуже вузькою спеціалізацією (такий помічник судді може працювати лише у Відомстві Поземельної книги). Це були справді крайні й необхідні міри: зараз, аби стати реєстратором, треба мати три роки юридичної освіти.

З 1995 року почали створювати електронну Поземельну книгу. Її останню сторінку було відскановано у березні 2002 року. Всього ж було відскановано 1 600 000 аркушів Поземельної книги, причому сканували тільки останні чинні записи. У цьому процесі брали участь сто осіб, сорок з яких були реєстраторами, а шістдесят – технічними помічниками (робота по скануванню одного аркуша Поземельної книги займала приблизно 30 хвилин).

Отже, реєстрація

Основні положення по державній реєстрації закріплені в Цивільному Уложенні, яке містить всі питання матеріального права і діє у всіх федеральних землях. Є також Уложення про Поземельну книгу і багато інших підзаконних актів, які регулюють спеціальні питання.

Реєстратор приймає рішення самостійно й незалежно, рішення реєстратора може бути оскаржено тільки в суді, причому в тому суді й у того судді, помічником якого є реєстратор. Відмова у державній реєстрації оформлюється у вигляді висновку ділянкового суду, і тому оскаржується вже у вищому суді, а потім у Вищому Земельному суді.

Сам реєстратор в Німеччині до суду не притягається, відповідальність та відшкодування збитків від помилок реєстратора несе держава. Регрес до реєстратора може бути вжитим тільки тоді, коли помилка була зроблена навмисно, або мала місце груба необережність з боку реєстратора (на практиці випадків відшкодування збитків реєстратором у порядку регресу не було). Як правило, усі позови про відшкодування збитків були пов’язані з помилками, яких було припущено під час сканування листів Поземельної книги, і держава в таких випадках виплачувала на основі рішення суду відповідні компенсації.

Структура архіву

Структура формування так званого архіву виглядає наступним чином: по кожному об’єкту нерухомості формуються справи (земельні акти), у яких знаходяться всі оригінали документів за винятком договору (оригінал договору може зберігатися тільки в архівах нотаріуса). При роздрукуванні аркушу Поземельної книги він також підшивається у справу; аркуш може бути роздрукований як по кожному об’єкту нерухомості окремо, так і на кілька об’єктів, що належать одній особі.

Особливості надання інформації та строки реєстрації

Державна реєстрація в Німеччині носить відкритий характер, але є деякі особливості надання інформації. Так, наприклад, муніципалітети, нотаріуси та банки отримують інформацію з Поземельної книги на договірній основі через Інтернет, при цьому, крім державного мита, яке за договором сплачується щомісяця, кожен перегляд Поземельної книги (один запит) коштує 5 євро. Виключення складає Міністерство юстиції, яке як держатель має право робити запити безкоштовно. Є ще одна особливість: якщо представник муніципалітету буде отримувати інформацію безпосередньо у Відомстві Поземельної книги, інформація так само буде надаватися безкоштовно. Щодо інших осіб, які звертаються за отриманням інформації, то роздрукування аркушу Поземельної книги (аналог нашого витягу з Реєстру), не завірена канцелярією Відомства Поземельної книги, буде коштувати 10 євро, а завірена - 16,2 євро. Щоправда, власник може ознайомитися з аркушем Поземельної книги без роздрукування безкоштовно. Для порівняння, вартість витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиції України, складає 72,25 грн.

Є ще одна особливість державної реєстрації в Німеччині – відсутність чітких строків реєстрації. Якщо на початку 90-х років строк реєстрації досягав одного року, то зараз реєстрація здійснюється протягом 2-6 тижнів. При цьому один реєстратор розглядає приблизно 200 справ на місяць.

Що являє собою Поземельна книга?

Поземельна книга складається з трьох розділів: І розділ – записи про право власності, ІІ розділ – записи про обтяження, за виключенням записів про іпотеку та земельних борг, ІІІ розділ – записи про іпотеку та земельний борг. Також у Поземельній книзі існують розділи із записами про правонаступників. Заповнюється Поземельна книга виключно в електронному вигляді, і після внесення запису та скріплення електронним підписом реєстратора запис відправляється в Дрезден, де знаходиться масив електронної Поземельної книги. З Дрездену через деякий час (як правило, від 10 хвилин до 1 години) приходить підтвердження про внесення запису в Поземельну книгу.

Особливості законодавства

У законодавстві Німеччини є суворий розподіл на договори обов’язкового права та договори речового права. Договір купівлі-продажу – це лише попередній договір, а угода про передачу права власності, яке підтверджує виконання зобов’язання, відноситься до речових договорів, на основі яких реєструється перехід права власності. При надходженні самого договору на державну реєстрацію в Поземельну книгу вноситься запис лише про те, що власник обіцяв цю земельну ділянку або той чи інший об’єкт нерухомості іншій особі. Цей запис не позбавляє власника можливості розпорядитися об’єктом, проте дуже рідко трапляється так, що особа може придбати об’єкт, у якого вже є покупець.

Усі договори стосовно об’єктів нерухомості, за виключенням договорів іпотеки (тут нотаріус засвідчує тільки підписи сторін), підлягають обов’язковому посвідченню в нотаріальному порядку, при цьому на нотаріуса покладено зобов’язання довести до відомості покупця нерухомості всю інформацію, яка міститься в Поземельній книзі. Враховуючи таку популярність нотаріату, тільки в Берліні число нотаріусів складає 1200 на 3,5 млн. Населення, при цьому у кожного нотаріуса в Німеччині може бути до 15 помічників. На кожного нотаріуса на рік припадає від 600 до 5000 справ.

Отже, як бачимо, принципи державної реєстрація прав власності в Німеччині і в Україні відрізняються доволі суттєво, хоча, безумовно, є між обома державами й спільні риси в цій сфері. Проте враховуючи, що Відомству Поземельної книги уже більше ста років, а Указу Президента України ''Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру'' лише 7 років, можна сказати, що в нашій державі в напрямку державної реєстрації прав власності на нерухомість зроблено уже чимало.

За матеріалами http://gorod.spb.ru/articles/62/.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"